Hypothèque ou caution – Laquelle de ces deux garanties choisir ?

Hypothèque ou caution – Laquelle de ces deux garanties choisir ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque se prémunit contre le risque de défaillance en prenant des garanties : garantie réelle (hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers) portant sur le bien ou caution solidaire (« crédit logement »). Quelles sont les différences entre ces deux garanties ? Éléments de réponse.

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».
> Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.
> Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

LES ATOUTS ET LES DÉSAVANTAGES DE LA GARANTIE HYPOTHÉCAIRE

Le Privilège de Prêteur de Deniers (si le prêt sert à financer l’acquisition d’un bien existant) et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.
> Les « moins » : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.
> Les « plus : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

MAIS ALORS, COMMENT CHOISIR ?

La tarification est un point à scruter en priorité. Pour autant, une partie des frais étant récupérable, une caution « crédit logement » pourra convenir à un bien dont l’acheteur sait qu’il le revendra avant la fin du prêt. Mais dans la plupart des cas, ce n’est pas l’emprunteur, mais la banque qui décidera…