L’emprunteur qui sollicite un prêt immobilier va essayer de décrocher l’offre la moins chère. Le coût du crédit ne se limite pas au taux nominal. D’autres éléments entrent dans sa composition au-delà de la somme empruntée. Pour comparer les offres, un seul indicateur : le taux annuel effectif global qui englobe la totalité des sommes liées au prêt immobilier.

Définition du TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG), anciennement taux effectif global (TEG), est le taux d’intérêt que rassemble tous les éléments que l’emprunteur devra assumer en dehors du remboursement de la somme empruntée. Il intègre :
les intérêts bancaires (fixes ou variables)
les frais de dossier (jusqu’à 1% de la somme empruntée)
les frais de garantie (hypothèque, caution,…)
les primes d’assurance emprunteur
les frais dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (commissions courtier)
les frais annexes (coût d’évaluation du bien immobilier, frais d’ouverture et de tenue de compte).
Il est exprimé en pourcentage de la somme empruntée et permet de calculer le la somme totale qui devra être remboursée, et par déduction de connaître le coût global de l’opération. Le TAEG ne doit pas excéder le taux d’usure applicable sur le trimestre concerné, c’est-à-dire le taux maximal qu’un organisme de crédit peut réclamer. Le taux d’usure dépend de la durée du crédit pour les prêts à taux fixe (inférieur à 10 ans, compris entre 10 et 19 ans, 20 ans et au-delà) ou de sa nature (prêt à taux variable, prêt relais).

Attention : le TAEG ne comprend pas les frais de notaires, bien que ceux-ci soient inévitablement liés à la transaction immobilière.

Pourquoi le TAEG est-il important ?

Le taux nominal permet de calculer les intérêts bancaires. Ce taux est trop souvent le seul critère sur lequel se focalise l’emprunteur, pour une raison très simple : les organismes de crédit attirent le chaland par ces taux d’appel. Il faut lire l’offre commerciale dans son intégralité pour appréhender tous les coûts potentiels d’une demande de financement.

D’un point de vue légal, le TAEG doit toujours être indiqué dans les publicités et les offres préalables de crédit. Il doit bien sûr figurer sur le contrat de crédit. Puisqu’il intègre tous les coûts liés au crédit (hors frais notariés), le TAEG est le seul élément qui va permettre une comparaison objective des offres entre elles.

En réalisant une simulation de crédit immobilier sur le site d’un courtier en ligne, le TAEG est exprimé hors assurance emprunteur. L’assurance peut être souscrite en dehors de la banque prêteuse conformément au principe de délégation qui autorise le libre choix de cet élément incontournable. Selon le profil de l’emprunteur et la nature de sa demande, l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût global du crédit. L’emprunteur a donc tout intérêt à mettre en concurrence les offres d’assurance pour décrocher les garanties les mieux adaptées à sa situation, au tarif le plus avantageux. L’assurance déléguée présentée par l’emprunteur sera ensuite intégrée dans l’offre de prêt, sous réserve d’acceptation de la banque (équivalence de niveau de garantie entre l’assurance bancaire et le contrat externe).

TAEG et domiciliation bancaire

La banque prêteuse peut exiger la domiciliation des revenus d’activité de l’emprunteur. Depuis le 1er janvier 2018, l’établissement de crédit qui conditionne l’octroi du crédit immobilier à la domiciliation des revenus a obligation d’en informer clairement l’emprunteur et de lui accorder un avantage individualisé. Précisé dans l’offre de prêt, ce « cadeau » peut être un taux d’intérêt préférentiel. La durée de domiciliation est limitée à 10 ans et ne peut excéder, en tous cas, celle du contrat de crédit. A l’issue de ce délai, l’emprunteur est libre de domicilier ses revenus ailleurs. S’il rompt l’accord avant ce délai, il perd le bénéfice de l’avantage individualisé pour les prochaines échéances. La banque peut alors modifier les conditions du crédit, comme augmenter le TAEG.

réf/décret n°2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil

ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur sur un compte de paiement